Amortización anticipada de la hipoteca, todo lo que debes saber.

Entre todos los conceptos que rodean una hipoteca nos encontramos con el de amortización anticipada. De este, lo que resulta más complejo es su aplicación y lo que conlleva, por eso, en aHipoteques os presentamos este artículo para resolver todas las dudas que la amortización anticipada de tu hipoteca te pueda generar.

¿Qué es la amortización anticipada?

La amortización anticipada de una hipoteca o préstamo es el adelanto de dinero para liquidar un préstamo o parte de este, a cambio, las entidades financieras suelen cobrar unos intereses sobre la cantidad anticipada. Por lo general, es un concepto que no suele generar demasiadas dudas pero antes de firmar un préstamo hipotecario o de amortizar la hipoteca debes tener en cuenta las diferentes consecuencias que esta conlleva.

La comisión de cancelación

Las comisiones de amortización anticipada están actualmente limitadas gracias a la Ley Hipotecaria implementada el pasado 2019. Esta Ley limita la comisión de cancelación anticipada de la hipoteca según el tipo de interés al que está sujeta y en función del momento en el que se lleve a cabo la amortización de manera que:
– Tipo de interés fijo: durante los 10 primeros años de vigencia está limitado al 2% y después al 1,5%.
– Tipo de interés variable: durante los 3 primeros años de vigencia estará limitado al 0,25%, durante los 5 primeros años al 0,15% y después al 0%.
– En el caso de cambiar de tipo de interés variable a fijo mediante una novación o subrogación estará limitado durante los 3 primeros años de vigencia al 0,15% y después al 0%.
– En el resto de casos esta comisión es del 0%.
Os invitamos a conocer más sobre la “Ley hipotecaria de 2019”, en qué consiste, sus medidas más destacadas y sus efectos.

Cómo amortizar la hipoteca de la forma más rentable 

A la hora de llevar a cabo una amortización anticipada hay dos posibilidades, la reducción de la cantidad que debemos a la entidad financiera o la reducción del plazo del préstamo. Es cierto que ante una situación económica no muy favorable, reducir a cuota es una buena opción porque supone un menor esfuerzo económico pero por lo general, en cuanto al ahorro que supone suele salir más rentable la segunda opción. A continuación, os ponemos en la siguiente situación para verlo de manera clara.
Pongamos que nos encontramos con un capital pendiente de 100.000€, a un tipo de interés fijo del 1,5% a pagar en 20 años y queremos amortizar 15.000€. Inicialmente estamos pagando una cuota mensual de 482,55€, ahora veremos qué pasa en caso de reducir la cuota mensual a pagar o el plazo en el que queremos liquidar el préstamo.

Reducir cuota

En este caso, si quisiéramos reducir la cuota manteniendo el plazo de 20 años para liquidar la hipoteca, pasaríamos de pagar 482,55€ mensuales a 410,16€. Además, debemos tener en cuenta que se seguirá pagando el 1,5% de intereses durante esos 20 años.
Por este motivo, esta resulta una buena opción para ir más desahogados en nuestros gastos mensuales pero seguirás teniendo que pagar más que reduciendo el plazo dado que los intereses se mantienen fijos durante los 240 meses que corresponden a esos 20 años.

Reducir plazo

En cambio, si queremos mantener la misma cuota de 482,55€ mensuales y reducir los 20 años que nos quedan para liquidar la hipoteca, pasaremos a pagar esta misma cantidad durante 40 meses menos, es decir, habremos amortizado los últimos casi 3 años y medio.
Por lo tanto, en este caso seguiremos pagando el interés fijo del 1,5% durante menos tiempo, lo que supondrá un mayor ahorro en concepto de intereses.
Es por esto por lo que nos puede resultar una mejor opción si lo que buscamos es hacer una amortización anticipada para generar más ahorro con el pago de nuestra hipoteca.
En el caso de las hipotecas de interés variable tenemos que tener en cuenta “qué es el Euribor y cómo afecta a tu hipoteca” ya que cada vez que vaya incrementando el Euribor, más costosa nos saldrá la financiación y, por lo tanto, más rentable nos resultará amortizar.

Ventajas y desventajas 

Como todo, pagar antes de tiempo tus préstamos tiene sus más y sus menos. A continuación, os nombramos las principales ventajas y desventajas de la amortización anticipada de la hipoteca:
En cuanto a las ventajas:
– Al anticipar parte del préstamo te quedará menos cantidad a devolver.
– Al reducirse el plazo de tiempo de la hipoteca, también ahorrarás unas cuantas cuotas.
– A largo plazo, estarás ahorrando una buena cantidad de intereses.
– Al llevar a cabo la amortización en las primeras cuotas, la carga tributaria o fiscal será bastante menor. Esta carga fiscal hace referencia al método en que la Agencia Tributaria determina el precio o valor de una vivienda para el pago de impuestos una vez se lleva a cabo su compraventa o se hereda. Para no confundir este concepto con el valor catastral os recomendamos el artículo “Qué es el valor catastral y su importancia”.
– Al tratarse de una hipoteca firmada antes del 2013, también cabe la posibilidad de beneficiarse de una desgravación por amortización anticipada.

Por otro lado, nos encontramos con las siguientes desventajas:
– La comisión de cancelación total o parcial que suelen incluir las hipotecas puede suponer un gran gasto.
– En el caso de tratarse de una hipoteca anterior al 2013, puede que no nos interese amortizarla dado que esta desgrava y nos permite pagar menos en la presentación de impuestos.
– En función del tipo de interés que tenga la hipoteca tendremos que tener en cuenta lo siguiente:
·Si se trata de una hipoteca a interés fijo, se cobrará la comisión de cancelación parcial o total según lo acordado.
·Si se trata de una hipoteca a interés variable, además de la comisión de cancelación, se cobrará una comisión añadida por compensación de riesgo por tipo de interés.

Quizá pueda interesarte también conocer la “diferencia entre Hipotecas fijas, mixtas y variables”, para ayudarte a decidir entre los diferentes tipos de interés.

En aHipoteques os recomendamos en primer lugar contactar con un asesor especialista que os ayude a haceros con la vivienda de vuestros sueños. Por eso, para ponéroslo fácil, nosotros os hacemos el estudio de vuestra situación y necesidades de manera gratuita y os conseguimos la hipoteca que mejor se os ajuste. En aHipoteques siempre tendréis al asesor cercano y transparente que necesitáis para que os acompañe en este camino y responda a todas las cuestiones que se os ocurran.
Para lo que necesites, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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