Beneficios e inconvenientes de comprar un piso con cargas

Al comprar una vivienda nos fijamos principalmente en el precio y sus características como ubicación, estado, distribución e instalaciones. Y, normalmente, unas y otras van en correspondencia. Pero, ¿qué pasa cuando te encuentras un inmueble en la zona deseada, con más metros cuadrados y mejores características, pero por un precio muy por debajo del mercado? Seguramente, estarán vendiéndote una vivienda con cargas. De ahí, que el precio sea más económico.

¿Qué son las cargas de la vivienda?

Cuando hablamos de una vivienda con cargas, normalmente hablamos sobre una limitación de uso de propiedad qué básicamente radica en los pagos pendientes del inmueble que habrá que asumir con la adquisición de la propiedad.

Estas cargas pueden ser de todo tipo: desde el recibo de la comunidad hasta el pago de impuestos. En cualquier caso, desde aHipoteques te recomendamos que antes de firmar la compra de un inmueble con estas características éstas están detalladas en la escritura y sólo sean las que están detalladas las que nos debemos hacer cargo con la compra.

En cualquier caso, dichas cargas deben ser proporcionales con el precio de menos en comparación con el mercado que estamos pagando por dicho inmueble.

¿Cuáles son las cargas más habituales de una casa?

• Suministros del hogar. En el momento del cambio de titular de las facturas de suministros, las cargas existentes pasan al comprador.
• Cargas tributarias como el IBI o la Plusvalía Municipal del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que se deberán abonar con la compra del inmueble.
• Deudas con la comunidad de vecinos. Se deberá rendir cuentas con la comunidad.
• Embargos judiciales. Si no quieres que te afecte, debes cancelar el embargo el propietario o bien el comprador, descontando esa deuda del precio de la vivienda.

Lo normal es que ésta se cancele en la compraventa, o bien, subrogarla.

• Usufructo y servidumbre. Este consiste en que el derecho de uso y disfrute del inmueble no corresponde al propietario, por lo que, de ser así, podrías estar comprando una vivienda que no podrás habitar durante los años que dure el usufructo, que, ojo, pueden ser muchos.
• En el caso de una vivienda alquilada, se debe mantener el alquiler y condiciones pactadas. Debemos tener en cuenta que los alquileres se firman por un plazo de cinco años tal como marca la nueva “Ley hipotecaria de 2019”.

Cómo saber si una vivienda tiene cargas pendientes

 Aunque, de entrada, se anuncie la propiedad con cargas y con un precio más económico que el de mercado te tienes que asegurar que realmente sólo son ésas las cargas pendientes y que no hay otras más. Por eso es muy importante asegurarte y mirar por tu propia cuenta cuáles son exactamente las cargas pendientes: 

• Registro de la Propiedad. Posiblemente se trate de la forma más sencilla de saber si una vivienda está libre de cargas fiscales, hipotecarias o de embargos. Simplemente debes acudir al Registro y pedir una nota simple del inmueble y puedes hacerlo de manera online mediante la página web del Colegio de Registradores. Esta información la puede solicitar tanto el posible comprador o el vendedor, como un gestor o la agencia inmobiliaria. Esta información deberá solicitarse siempre antes de entregar una cantidad de dinero o de firmar algún contrato de compraventa.
• Certificación de dominio y cargas. Este tiene un dominio más amplio que la nota simple ya que también incluye -si se solicita y justifica el interés por su conocimiento- todo el historial completo de la vivienda. Dado que se trata de un documento público y firmado por el registrador, esta certificación permite acreditar frente a terceros, o incluso en un juicio, la libertad del inmueble en cuanto a dichas cargas.
• Documentación complementaria. Esta consiste en la copia autorizada de a escritura pública en la que se formalizó la adquisición en el caso de las viviendas de segunda mano; por otro lado, el recibo conforme se pagó la última anualidad del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Gestiones y pagos

 Es importante saber que todas estas gestiones conllevan unos gastos de gestión, notaría, impuestos o registro y que, salvo haber pactado lo contrario, son atribuibles al vendedor del inmueble. Ten en cuenta, sobre todo, que saber las cargas pendientes de una vivienda debe ser de los primeros movimientos que hagas al plantearte la compra del inmueble y, a partir de ahí, conseguir la mejor hipoteca para ti. 

¿Cuándo puede ser beneficioso comprar un inmueble con cargas?

 Si nos compramos un inmueble con cargas saldremos ganando siempre y cuando todo lo que tenemos que pagar es menos costoso que si comprásemos la vivienda al precio mercado. Por este motivo, tenemos que cerciorarnos muy bien de las deudas pendientes por parte del vendedor y, ser muy conscientes, de los inconvenientes que puede acarrear tal operación:

• Si la vivienda que quieres comprar está hipotecada: hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber la cantidad exacta pendiente de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue. Si se liquida, además de pagar las cantidades pendientes a la entidad financiera, hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.

• Si el piso que te interesa está afectado por un censo: es importante que sea redimido por el vendedor. Respecto a las servidumbres, afectan normalmente al uso del inmueble, a la expectativa de realizar determinadas obras. Si descubrimos que la vivienda tiene anotaciones preventivas de embargo o demandas judiciales, es mejor desistir de comprarla, a menos que estén satisfechas las obligaciones. Es importante cancelar este tipo de cargas en el Registro de la Propiedad.

• El impuesto municipal de plusvalía y la liquidación complementaria del impuesto de transmisiones patrimoniales: son afecciones que duran dos años. Si alguna todavía está vigente hace falta que se asegure que el vendedor ya ha realizado el pago.

• Finalmente, es importante dejar claro que el piso no está sometido a ningún contrato de alquiler ni a ningún régimen de protección que pueda limitar el precio o su uso.

Aventurarse a comprar una vivienda con cargas no siempre es recomendable y, si queremos hacerlo, lo mejor es ponernos en manos de los expertos. En aHipoteques te podemos apoyar en todo este proceso y asesorarte para que encuentres la mejor hipoteca sin ir de banco en banco ni ataduras.

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