Cambiar la hipoteca de banco: Paso a paso

Desde que te planteas comprar una vivienda, las dudas afloran a cada paso que damos y es normal ya que este producto hipotecario que contratamos nos acompañará durante un largo periodo.

Hemos visto en artículos anteriores temas relacionados con el momento previo a la firma de la hipoteca como 7 cosas a saber antes de pedir una hipoteca, 5 errores a evitar al pedir una hipoteca, las diferencias entre hipotecas fijas, mixtas y variables o cómo nos afecta el Euribor; y otros para cuando estamos embarcados en este proyecto como lo útil que nos puede resultar un cuadro de amortización, la amortización anticipada o la hipoteca puente para aquellos que deciden cambiar de vivienda.

En este artículo os presentamos un tema que resulta interesante si ya tenéis una hipoteca pero queréis beneficiaros de unas condiciones mejores a las que tenéis, posiblemente os planteéis la opción de cambiar la hipoteca de banco y, a continuación os explicamos lo que necesitáis saber.

 

Cómo cambiar la hipoteca de banco

Cambiar la hipoteca de banco se suele relacionar con el concepto de subrogación hipotecaria, concepto que tratamos profundamente en el artículo la subrogación de la hipoteca. Todo lo que debes saber. Y esta relación viene dada porque cuando hablamos del cambio de banco de nuestra hipoteca, hacemos referencia a la novación hipotecaria por subrogación.

Esta operación no se trata de algo inmediato sino que conlleva cierto tiempo y requiere de los siguientes pasos a seguir:

En primer lugar. Para poder cambiar la hipoteca de cambio es necesario que exista una segunda oferta para dicho producto, por lo que el cliente debe tener la oferta del banco al cual se quiere cambiar

En segundo lugar. La entidad en la que inicialmente se firmó la hipoteca debe ser notificada de la posible subrogación y una vez es vinculante debemos comunicarlo a la actual banco, al que debemos pedir un certificado del importe pendiente de ser pagado y este nos deberá ser entregado en el plazo máximo de 7 días.

En tercer lugar. A partir de este momento, tu entidad financiera inicial tiene un máximo de 15 días para ofrecerte unas iguales o mejores condiciones de contrato frente a notario.

En cuarto lugar. En caso de no existir dicha oferta el notario llevará a cabo el trámite de subrogación con la nueva entidad.

 

Costes de cambiar la hipoteca de banco

Como podemos ver, cambiar la hipoteca de banco puede ser la mejor opción  dado que el mercado y sus condiciones son cambiantes, por lo que el coste de un mismo préstamo a día de hoy puede variar respecto a años anteriores. Aun habiendo cambiado estas condiciones, no debemos olvidar que toda gestión realizada conlleva gastos y estos son los costes de cambiar tu hipoteca de banco:

  • Comisión de subrogación. Esta comisión es un coste añadido siempre que esté contemplada en el contrato original de tu hipoteca y está limitada por ley y su variación depende del momento en que se formalizó el contrato y del tipo de interés al que esté ligado. Esta comisión se aplica sobre el capital pendiente de pago y puede oscilar entre el 0’5% los cinco primeros años y el 0’25% sobre el total restante de la hipoteca.
  • Comisión establecida por el nuevo banco. El cobro de estas comisiones está disminuyendo pero hasta día de hoy, lo más común es encontrarse con ellas y vienen fijadas por la propia entidad.
  • Gastos notariales y de gestión. Este gasto suele depender del capital pendiente de pago.
  • Gastos de tasación. En el momento de realizar la nueva hipoteca debemos tasar la vivienda y, por lo tanto, este es otro coste añadido. Te recomendamos el artículo “La tasación hipotecaria y por qué la debes tener en cuenta para tu hipoteca” para informarte más sobre lo importante que es esta operación.
  • Registro de la propiedad. Llevar a cabo esta operación conlleva ciertas modificaciones en el registro de la propiedad que aún pudiéndolas gestionar el propio cliente, suponen un gasto adicional.

 

Ventajas e inconvenientes de cambiar la hipoteca de banco

Se trata de una atractiva operación pero también debemos conocer bien las ventajas e inconvenientes que esta presenta.

 

Ventajas

  • La principal ventaja de cambiar de una hipoteca a otro banco es la mejora de las condiciones.
  • Concretamente nos puede facilitar la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (menor del que teníamos).
  • Modificar cláusulas no deseadas lo que nos lleva a la reducción de nuestra vinculación a la entidad (te permitirá deshacerte de aquellos productos que vinculamos en la firma inicial de la hipoteca con el antiguo banco con la intención de obtener tipos de interés más favorables) o menos comisiones.
  • La realización de este cambio de banco también puede conllevar la ampliación del periodo de amortización.
  • Modificar el tipo de interés de una variable a un tipo de interés fijo para obtener seguridad y aprovechar que las entidades tienen ofertas muy atractivas respecto, es la otra ventaja a destacar que nos permite esta operación.

Si la intención es modificar determinados aspectos de tu hipoteca, optar por la subrogación es la opción más económica frente a la cancelación y suscripción de una nueva hipoteca. Lo que no debemos pasar por alto y, por lo tanto, debemos tener en cuenta es que la subrogación tiene ciertas limitaciones no permitiéndonos hacer todos los cambios que nos gustaría. Una hipoteca subrogada no te permite la inclusión o la ampliación de capital del préstamo hipotecario ni el cambio de sus titulares.

 

Inconvenientes

Como en todos los casos, también nos encontramos con ciertos inconvenientes:

  • Existen condiciones que no son modificables:
    • Realización de ampliaciones de capital.
    • Modificación de plazos de amortización del préstamo.
    • Modificación de los titulares de dicha hipoteca.
    • Modificación en los avalistas, ni en caso de supresión de los anteriores ni en caso de querer añadir nuevos.

Teniendo en cuenta estos inconvenientes de realizar una subrogación en el momento de cambiar la hipoteca de banco, podemos ver que quizá, realizar una novación del contrato anterior sustituyéndolo por uno nuevo, dado que sería una opción más flexible. Otra opción sería plantear una subrogación y, posteriormente, una novación aunque los costes serían mucho más elevados.

Como bien hemos dicho, es una operación atractiva y que puede ofrecernos grandes ventajas y beneficios pero no debemos olvidar el paso más importante de todos y que siempre os recomendamos: consulta con un asesor.

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