Cláusulas abusivas de las hipotecas

En los últimos años hemos oído hablar de las cláusulas abusivas, en concreto de las relacionadas con las hipotecas; y cómo se ha conseguido poco a poco, algunas mejoras en lo referente a estas. En este artículo, el equipo de aHipoteques os explicamos todo lo necesario sobre las cláusulas abusivas de las hipotecas: cuándo se declaran nulas, cuáles son las cláusulas declaradas abusivas y cómo las podemos reclamar.

Qué son las cláusulas abusivas

Las cláusulas abusivas se definen en el Real Decreto Legislativo 1/2007 como todos los términos o regulaciones que no se han negociado por separado, y todas las prácticas que no han expresado el consentimiento expreso son contrarias al requisito de honestidad, lo que genera un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de los consumidores y usuarios. Se consideran consumidores o usuarios aquellas personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad profesional, o bien, personas jurídicas o entidades que actúan sin ánimo de lucro y son destinatarios finales del bien o servicio en cuestión.

En caso de una hipoteca, si nos encontramos con una cláusula añadida con falta de transparencia por parte de la entidad bancaria, provocando un prejuicio para el hipotecado- como por ejemplo, en caso de hacerle pagar dinero de más o le coloca en una posición vulnerable-, esta puede declararse nula. Las cláusulas abusivas:

  • Vinculan el contrato a la voluntad del empresario.
  • Limitan los derechos del consumidor y usuario.
  • Existe una falta de reciprocidad en el contrato donde se impone unas obligaciones al usuario cuando el empresario no ha cumplido con las suyas, por ejemplo.
  • Imponen al consumidor una serie de garantías desproporcionadas.
  • Son desproporcionadas en relación a la ejecución del contrato.
  • Contravienen las reglas sobre su competencia y derecho aplicable.

La nulidad de las cláusulas abusivas

Cuando una cláusula de declara abusiva y, por ende, nula por un tribunal, el daño que causó debe ser restituido y eliminado del contrato, como si tal cláusula nunca hubiera existido. Debes saber que existen dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: En este caso, no hay límite de tiempo para reclamar el abuso de la cláusula.
  • Nulidad por error o vicio del consentimiento: en este caso, el plazo máximo para reclamar la cláusula abusiva es de cuatro años desde la fecha de extinción del contrato de hipoteca.

En caso de que la nulidad de esta cláusula abusiva suponga la imposibilidad de subsistencia del contrato, un juez podrá determinar su sustitución por otra cláusula, si considera que así beneficiará al consumidor.

Tipos de cláusulas abusivas

En la última década, los tribunales de justicia españoles y europeos han anunciado una serie de cláusulas hipotecarias declaradas abusivas que han permitido a muchos consumidores recuperar pagos indebidos causados por estas. En este punto, destacaremos aquellas cláusulas abusivas más importantes.

Cláusula suelo

El suelo hipotecario es el interés mínimo que venía incluido en muchas hipotecas variables otorgadas en los últimos diez años. Sin embargo, en muchos casos se incluía esta cláusula en los contratos hipotecarios sin explicar las consecuencias de la tasa aplicable a los consumidores, dada esa falta de información el Tribunal Supremo la consideró abusiva. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado en exceso a los bancos y tribunales.

El IRPH

El IRPH, el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios, es el índice hipotecario alternativo del Euribor, que ha provocado mucha polémica por la falta de transparencia en sus contratos. Sin embargo, el Tribunal Supremo sostuvo que a pesar de la falta de transparencia, no se ha abusado de su aplicación, por lo que actualmente es difícil que el juez llegue a un acuerdo con la persona afectada y a reconocer que ha padecido un abuso. Sin embargo, el poder judicial europeo puede tener la última palabra.

Gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaron a los clientes a pagar todas las tarifas de escritura de la hipoteca: tarifas de aranceles notariales y registro, los honorarios de la gestoría, precios de tasación e impuestos sobre actos jurídicos documentados. En 2015, el Tribunal Supremo anunció un abuso de esta práctica porque estas entidades también necesitan que se escrituren las hipotecas, por lo que deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden solicitar la devolución de los gastos de la cuota hipotecaria, aunque no se puedan recuperar todos.

Hipotecas multidivisa

Otra cláusula que tuvo bastante polémica y  fue muy sonada, son las hipotecas multidivisa estas son préstamos otorgados en moneda extranjera, que a medida que aumenta su valor con respecto al euro desencadenan deudas con los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró que todas estas hipotecas otorgadas en otras divisas en las que no se había explicado todos sus riesgos al prestatario eran nulas.

Vencimiento anticipado

Otra cláusula que puede ser que os suene, dado que también hubo muchas discusiones acerca de esta, es la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que se activó tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para llevar a cabo la hipoteca. En muchos casos, esta práctica podía adoptarse después de la primera demora, o bien, se determinaba un interés moratorio demasiado elevado por lo que fueron consideradas abusivas. Para evitar que vuelvan a ocurrir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros a los plazos de vencimiento anticipado.

Puedes conocer más sobre la última actualización de la Ley hipotecaria en nuestro artículo Ley hipotecaria de 2019”.

Cómo reclamar las cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca contiene las cláusulas abusivas antes mencionadas, podemos condenar su constitución y reclamar contra el banco. Si hay un juicio, tendremos que presentar un reclamo al juzgado que te corresponda de acuerdo con tu zona. Debemos tener en cuenta que no se trata de un proceso rápido, y puede ser más lento todavía en caso de que en el juzgado tengan varias demandas sobre la mesa, tardando así varios meses o años en dictar sentencia. 

En aHipoteques estudiamos tu caso personal y te asesoramos al respecto, facilitándote toda la información necesaria, adaptándonos a tus necesidades y objetivos e informándote acerca del sector financiero. Porque tener un asesor profesional, transparente y cercano durante la toma de decisión tan importante sobre tu futuro es esencial.

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