Ley Hipotecaria del 2019

La nueva Ley de crédito inmobiliario, también conocida como Ley Hipotecaria, llegó a España varios años tarde dada la inestabilidad política del país. Es muy importante tenerla en cuenta y entenderla para saber sus principales cambios y cómo nos afectan en nuestra decisión de solicitud de una hipoteca y en su procedimiento. A continuación, os explicamos los puntos a tener en cuenta sobre esta nueva ley que actualiza las condiciones del sector.

¿En qué consiste y cuándo entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

La Ley Hipotecaria es la que se encarga de regular el mercado Hipotecario en España, es decir, regula el proceso de contratación de una hipoteca de inicio a fin, estableciendo nuevos procesos a cumplir tanto por parte de la entidad como del cliente. Esta nueva ley entró en vigor en el pasado mes de junio de 2019, es por eso que se le atribuye el nombre de ‘Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019’, y esta, a pesar de hacer el proceso de contratación hipotecaria más largo, se presenta más protectora con los clientes.

Medidas más destacadas

Sus medidas y los principales cambios que esta supone son los siguientes:

1. Reparto de los gastos de hipoteca. A raíz de esta nueva ley se reparten los gastos de escrituración y registro del préstamo nuevamente entre la entidad y el cliente, pasando a tener cada uno las siguientes responsabilidades:
   • La entidad pasa a hacerse cargo del pago de los gastos de gestoría, registro, notaría, AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al cual están ligados los documentos mercantiles, administrativos y notariales que forman parte de la compra de una vivienda) y su copia de la escritura
   • El cliente pasa a hacerse cargo únicamente los gastos de tasación y su copia de la escritura.

De esta manera, como podemos ver, esta nueva repartición de los gastos supone un beneficio y mejora de cara al cliente y pasa a ser la entidad quien paga los gastos en su mayoría.

2. Protección al consumidor. Las medidas que se establecen suponen una mayor protección a los consumidores. Estas medidas son la siguientes:
   • Facilitar información al cliente. Esta obliga al banco a entregar al solicitante de la hipoteca la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones personalizadas y es vinculante durante un mínimo de 10 días. Además, también deben hacerte llegar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), el listado de cláusulas, una copia del contrato y las cuotas a pagar.
   • Obligación del cliente de ir al notario. Se obliga a los futuros titulares de la hipoteca y a sus avalistas en el caso de tenerlos, a realizar una visita con la notaría al menos un día antes de la formalización de la hipoteca para recibir el asesoramiento correspondiente. Además de este asesoramiento, el cliente debe pasar un test para confirmar que ha recibido toda la documentación. De no pasar este test, el notario no podría autorizar la escritura.
   • Impedimento de inscripción de cláusulas abusivas. Con esta medida se impide a los notarios y registradores el hecho de escriturar cláusulas abusivas que contradigan las normas obligatorias o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
   • Formación de una entidad de resolución de quejas y reclamaciones en el ámbito de los préstamos hipotecario

2. Pago anticipado más barato. La comisión de amortización anticipada consiste en la cantidad que la entidad nos cobraría en el caso de decidir hacer el pago de la deuda antes de tiempo. Esta será inicialmente más económica pero también añadir, que el banco solo podrá pedirla si le ha supuesto una pérdida financiera. Esta comisión la pactas con la entidad y varía en función del tipo de interés en el que se acuerda la hipoteca, es decir, si es con interés fijo (con una compensación de hasta el 2% los 10 primeros años y, a partir de ahí, del 1,5%) o variable (con la comisión máxima de 0,25% los primeros 3 años de contrato, o bien, del 0,15% durante los cinco primeros años de préstamo).
3. Procesos de conversión a mejor precio. Presentan incentivos para pasarse variable a fijo, limitando la comisión máxima que se puede aplicar por hacer el cambio de una hipoteca de interés variable a fijo al 0,15%, siempre que este cambio se lleve a cabo durante los primeros 3 años del préstamo. Esta medida se ha tomado por tal de disminuir la cantidad de hipotecas que dependan del Euribor, que es el caso de las de tipo variable. Por otro lado, también ocurre lo mismo con el cambio de divisas de una hipoteca, en el caso que quieras pasar el préstamo a euros.
4. Ampliación del límite de impagos previos a la ejecución de la hipoteca. A partir de esta nueva ley, el banco no puede embargarte la vivienda, hasta que pasen al menos 12 mensualidades o el 3% del total del préstamo durante la primera mitad del plazo, o 15 mensualidades durante la segunda mitad.
5. Limitación de productos vinculados. Ya no será necesaria la contratación de otros servicios como seguros adicionales para obtener tu hipoteca.

Efectos de la nueva ley hipotecaria

Los efectos de la aplicación de la nueva ley los podemos focalizar en los dos agentes principales que intervienen en el proceso y eso se traduce en:

• Cliente con un mayor beneficio, más informado, de manera que está más protegido pero esto da lugar a un proceso más largo en la formalización de la hipoteca.
• Bancos más prudentes en la financiación, dado que para llegar al embargo de una vivienda tienen que esperar de 12 a 15 impagos y la comisión por la anticipación de pago es menor. Esto les lleva a ser un poco más exigentes, fijarse más en las características de los solicitantes y a conceder menos préstamos a clientes con menos ahorros.

Estos son los cambios más destacados de las principales medidas que se han determinado en esta nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, en la que los mayores beneficiados han sido los solicitantes de las hipotecas aunque también se tenga más en cuenta su situación y características.

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