¿Por qué los bancos no me dan más del 80% de la hipoteca?

En otros artículos de nuestro blog hemos hablado de la “diferencia entre Hipoteca fijas, mixtas y variables”, así como “cosas a saber antes de pedir una hipoteca” y los “errores a evitar al pedir una hipoteca” pero ¿qué pasa con la cantidad que puedes llegar a financiar?

Habrás escuchado miles de veces que para comprarte una casa tienes que tener un gran colchón de dinero para hacer la entrada y que te concedan la hipoteca y que los bancos no te concederán nunca más del 80% del préstamo. Seguro que también te habrás preguntado ¿y por qué los bancos no me dan más del 80% de la hipoteca?

En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre ello.

¿Por qué no suelen conceder hipotecas a más del 80%?

Antes de la crisis económica del 2008, conocida como “la crisis del tocho”, las entidades bancarias solían conceder todo tipo de hipotecas, incluidas aquellas que superaban el 80% de financiación. Tras la crisis económica los bancos tienen mucho más cuidado, estudian mucho más a fondo cada caso y limitan los préstamos que conceden. El motivo de estas limitaciones son principalmente dos:

1. Mayor financiación, mayor riesgo de impago. Cuanto más dinero te deja el banco, más dinero se está arriesgando a que no le sea devuelto en caso de que el solicitante se declare insolvente o en caso de ser embargada la vivienda.
2. Titulización de las hipotecas al 90% y 100%. Cuando hablamos de titular una hipoteca nos referimos a agrupar los préstamos hipotecarios para ser vendidos a fondos de inversión. Según el Real Decreto 716/2009, solo se pueden titulizar hipotecas que no financien más del 80% del valor de tasación.

Tipos de hipotecas al 100%

Existen dos tipos de hipotecas 100% en función de la finalidad con la que se solicita:

• Para comprar una vivienda a un banco. Este es el caso más habitual en el que suelen conceder las hipotecas al 100% ya que los bancos suelen tener una enorme cartera de inmuebles los cuales quieren vender lo más rápido posible dado su excedente. Dada esta situación, además de concederte el 100% de la financiación también otorgan otros beneficios como intereses bajos y planes de amortización superiores a lo normal (más de 30 años).
• Para comprar una vivienda libre. Estas suelen ser las menos comunes y mucho más exigentes con sus condiciones, con elevadas comisiones y acortando plazos de amortización hasta los 10 o 20 años.

Costes esenciales para obtener una hipoteca 100%

Igual que puedes conseguir un “préstamo sin aval ni nómina”, a las hipotecas del 100% puedes acceder sin ahorros, pero necesitarás tener dinero para asumir dos costes esenciales:

• Impuestos y costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría derivados de la propia compraventa.
• Gastos de tasación, ya que esta es obligatoria para poder pedir una hipoteca, por lo que te recomendamos leer el artículo “la tasación hipotecaria y porqué la debes tener en cuenta para tu hipoteca” para conocerlo todo en profundidad.

Pros y contras de las hipotecas al 100%

Como todo, siempre hay pros y contras, los cuales te nombraremos brevemente.

En cuanto a los pros:

• Facilidad de acceso a la vivienda cuando te es muy difícil conseguir ahorrar el 30% sobre el valor de la vivienda como entrada.
• Permite ir más desahogado aún teniendo el 30% ahorrado.
• Flexibilidad en la devolución si se trata de la propiedad de un banco.

Los contras:

• Intereses elevados y plazos de amortización largos, o plazos demasiado cortos si se trata de una vivienda libre.
• Llegar a pagar un precio muy superior al valor real de la vivienda a causa de los intereses, convirtiéndose así en las conocidas hipotecas burbuja.

Cómo conseguir una hipoteca del 100%

Existen varias maneras de conseguir una financiación de más del 80%:

• Alta tasación de la vivienda. Cuando el valor de tasación es superior al valor marcado en la compraventa, la entidad bancaria podría incrementar la cantidad del préstamo concedido, ya que en este caso podrían llegar a concederte el 80% del valor de tasación en lugar del valor inicial de compraventa.
• Perfil muy favorable. Si tenemos una muy buena situación económica, si tenemos un sueldo muy alto o somos funcionarios, por ejemplo, si tenemos otras propiedades que sirvan como garantía extra o avales, o si tenemos un perfil joven con un trabajo bien remunerado y en un sector con potencial de futuro a pesar de no tener suficientes ahorros; esto puede favorecernos teniendo más facilidades o posibilidades de que la entidad nos financie un porcentaje mayor.
• Tener un aval o doble garantía. Aunque posiblemente conozcas las “dificultades para encontrar un aval bancario” por haber leído el post en nuestro blog, conseguir una tercera persona que responda a tus deudas en caso de declararte insolvente, es otra opción que puede acercarte al 100% de financiación de tu hipoteca; o bien, dar como garantía otra vivienda de tu propiedad.
• Compra de un piso de banco. Cuando compras una propiedad del banco, éste muy probablemente te cubrirá hasta el 100% del precio de compra.
• El bróker hipotecario. Quizá no haya oído hablar nunca de esta figura pero si no consigues superar el 80% de financiación y tienes poco dinero ahorrado, este profesional puede ayudarte a conseguirla aunque, lógicamente, cobrará por su trabajo realizado.

Aún así debemos tener siempre en cuenta los “motivos por los que el banco puede denegarte la hipoteca” para saber de antemano si cumplimos estos requisitos que nos permiten acceder a cualquier hipoteca y a partir de ahí, podremos ir a por el 100%.

Pero ¿sabías que con aHipoteques puedes conseguir hasta el 100% de tu hipoteca? Sí, existimos entidades que financiamos la totalidad del precio de la compraventa o valor de tasación de la vivienda que deseas.

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