¿Qué es el TIN y la TAE?

Cuando acudimos al banco a solicitar una hipoteca tenemos la sensación que nos están vendiendo una moto sobre la mejor hipoteca, con los mejores tipos de interés, etc. Pero, la realidad es que para formarnos una opinión y decidirnos entre las mejores opciones, necesitamos visitar más y más bancos hasta que, al final, salimos con más dudas de las que entramos.

Si no quieres correr el riesgo de tomar una mala decisión que tendrás que pagar durante muchos años, desde aHipoteques queremos aclararte los dos conceptos básicos que tienes que tener en cuenta al momento de contratar un préstamo hipotecario: el TIN y la TAE.

El TIN o Tipo de Interés Nominal

Como bien sabes, “TIN” es la abreviatura de ‘Tipo de Interés Nominal’ por lo que refleja el porcentaje en concepto de intereses. Es decir, el tanto por cierto que el banco va a cobrarte por la cantidad de dinero que te ha prestado para financiar tu nuevo hogar.

Tienes que tener en cuenta que el TIN es un indicador meramente informativo, ya que refleja el interés aplicado a tu hipoteca. Esto significa que no incluye el valor de otros conceptos que afectan al coste final de la operación, como son: las comisiones, productos vinculados con la entidad y demás.

Cómo calcular el TIN

Para calcular el TIN necesitamos una fórmula bien sencilla que consiste en sumarle al euríbor el diferencial que le aplica el banco.

Por ejemplo:

Fórmula: TIN=  Euríbor (-0,045) + Diferencial (0,87) = 0,825% TIN

En este cálculo aparecen otros dos conceptos: el euríbor y el diferencial.

El Euríbor es el índice de referencia en España. Se revisa de forma periódica cada 6-12 meses y su evolución determinará la cuota mensual de tu hipoteca a tipo variable. Y el diferencial es el porcentaje fijado por el banco en concepto de los intereses que te cobra la entidad por financiarte.

Por qué es importante la TAE

 El TAE o Tasa Anual Equivalente, es un indicador que permite conocer los intereses y gastos asociados a tu hipoteca. A diferencia del TIN, la TAE sí que contabiliza las comisiones, cancelaciones y productos vinculados al préstamo. Por lo que nos permite saber con exactitud el coste final de la operación bancaria sin contar los gastos de la notaría.

 Cómo calcular la TAE

A diferencia del TIN, el cálculo sobre el TAE no es tan sencillo. El motivo es que su fórmula matemática tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos, las comisiones del banco y los gastos totales de la operación financiera:

Fórmula: TAE = (1 + r/f)^f – 1

R: tipo de interés nominal

F: frecuencia de pago de plazos

El Banco de España ofrece un simulador con el que obtener el mismo cálculo, pero de una forma mucho más cómoda. Desde aHipoteques te animamos a consultar el enlace: https://app.bde.es/asb_www/es/tae.html#/principalTAE

Conclusiones

El TIN y el TAE son los dos indicadores clave que necesitas tener en cuenta al momento de contratar una hipoteca.   

El TIN puede ser un indicador informativo, pero en realidad no te permitirá tener una visión clara. En cambio, con la TAE te será más útil para ver si realmente el crédito que te está ofreciendo tu banco tiene tan buenas condiciones como te dicen y, con ello, te será más fácil comparar ofertas.

Un aspecto que creemos importante desde aHipoteques para que tengas en cuenta es que la diferencia del porcentaje entre el TIN y la TAE suele ser mayor en los préstamos personales que en los hipotecarios.

En aHipoteques te asesoramos para resolver todas tus dudas y consigas la vivienda que te propones sin la necesidad de ir de banco en banco ni ataduras. Nuestro equipo de consultores te mostrará les mejores ofertas actuales del mercado y te mostrará cuál es tu mejor opción. Contacta con nosotros y despeja todas tus dudas.

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