Qué es el valor catastral y su importancia en la compra de una vivienda

Al realizar trámites inmobiliarios o en el pago de nuestros impuestos solemos encontrarnos con en concepto de valor catastral y surgen varias preguntas acerca de qué es, por qué varía y para qué sirve. En aHipoteques os resolvemos todas estas dudas a lo largo de este artículo, explicando los aspectos más relevantes.

Qué es el valor catastral

El Catastro inmobiliario es el registro administrativo del Ministerio de Hacienda y Función Pública encargado de registrar todos los inmuebles, ya sean urbanos o rústicos.

La inscripción de un inmueble en el catastro es obligatorio y gratuito y en su descripción debe incluir sus características físicas, económicas y jurídicas, la ubicación, superficie, terreno y representación gráfica, además del titular, referencia y valor catastral.

Este valor catastral consiste en el valor administrativo que le es asignado por parte del Catastro a todos los inmuebles registrados. Este se calcula en función del valor del suelo en el que está el inmueble construido y el valor de esta construcción entre otros criterios que especifique el municipio en el que se encuentra. El valor catastral no puede superar el valor que tiene el inmueble en el mercado, aquella cantidad por la que podría ser vendido.

El código identificador o referencia catastral es un número de veinte caracteres, los cuales especifican dónde se encuentra ubicado, el inmueble en concreto, el plano catastral en el que se encuentra la parcela situada, el piso concreto y finalmente, los dígitos de control de validación de la información.

Importancia del valor catastral

El valor comercial de un inmueble funciona como limitador del valor catastral, pero este último tiene una gran relevancia a la hora de comprar o vender una vivienda ya que varios impuestos a pagar vienen calculados en base a ese valor catastral. Esos impuestos relacionados son los siguientes:

• Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI).
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
• Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

También es importante conocer el valor catastral por otros motivos como la declaración de la Renta, ya que dicho valor sirve de indicador sobre el poder adquisitivo del propietario. Es por eso también que el propietario debe informar y declarar cualquier modificación que haga en el inmueble y que pueda afectar a su valor.

Finalmente, este valor catastral sirve como cantidad límite en una negociación, es decir, marca el precio mínimo que puede ofrecer el vendedor del inmueble sin poder bajar de él en la negociación de la venta. Por lo tanto, también nos marca un punto de partida a partir del cual empezar una negociación y conocer hasta qué punto el inmueble está sobrevalorado y hasta dónde puede negociar a la baja el comprador.

Debemos tener cuidado con los inmuebles que se presentan como grandes oportunidades por sus precios bajos, ya que al adquirir una vivienda pagaremos impuestos en base al precio de compra, por lo que si es más económico, pagaremos menos en los impuestos. Aún así, no podemos caer en el error de comprar una vivienda por debajo del valor catastral. En ese caso, se puede dar lugar a una sanción por parte de Hacienda y el cobro de la diferencia de impuestos con unos intereses añadidos.

Dónde conseguir el valor catastral

Cómo conseguir el valor catastral dependerá de si eres el propietario del inmueble o no. En caso de ser el propietario puedes conocerlo de manera inmediata mediante las siguientes opciones:

1- Mediante el recibo del IBI. Como propietario tienes la obligación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de manera anual y con su recibo puedes conocer el valor catastral. En caso de no disponer de dicho recibo puedes solicitarlo en el Ayuntamiento o acceder a él de manera online.

2- Mediante la oficina de Catastro. Puedes hacer una llamada telefónica a la oficina de Catastro en la que solo deberás facilitarles la referencia catastral para que te informen del valor de tu vivienda.

3- Sede Electrónica de Catastro. Insertando la referencia catastral en la casilla indicada en su servicio online conocerás de manera instantánea el valor catastral del inmueble en cuestión. Esta es la forma más cómoda y efectiva de conocer dicho valor.

4- Visita las oficinas de Catastro o del Ayuntamiento de tu municipio. Ir directamente a sus oficinas para que te informen.

Cómo se calcula el valor catastral

El valor catastral se calcula mediante la serie de criterios que se hayan aprobado en el municipio o provincia en el que se encuentra ubicado el inmueble en cuestión. Depende de un conjunto de características y elementos relacionados con su edificación como son la antigüedad, reformas, las condiciones en las que se encuentra y estado de conservación entre otras. En su esencia, el valor catastral depende de los 3 siguientes criterios:

1. La ubicación en la que se encuentra el inmueble, es decir la zona exacta y concreta en el que se encuentra situado.
2. Gastos ocasionados en la construcción del inmueble.
3. El valor que tiene esa vivienda en el mercado.

Por norma general el valor catastral puede seguir intacto durante décadas, pero en el caso de realizar reformas que afecten a la descripción catastral puede revalorizarse y es por eso por lo que debes informar al Catastro yendo al Ayuntamiento el primer día del año posterior a la firma del final de la obra realizada.

Discrepancia catastral

Las discrepancias catastrales surgen al no coincidir la realidad física de una finca con su descripción catastral. Esto se suele detectar cuando detectas que el recibo del IBI es muy superior a lo que consideras que deberías pagar o por lo que piensas vender tu inmueble y en la tasación, el valor es más alto de lo que imaginabas. En este caso deberías poner una reclamación en el Catastro para que, mediante una revisión, determine el valor actual de la vivienda. 

Si quieres saber más sobre el valor catastral o posibles discrepancias que puedan surgir o cualquier otra cuestión relacionada con tu vivienda no dudes en contactar con nosotros.

En aHipoteques encontrarás especialistas dispuestos a resolver cualquier duda y a encontrar soluciones con las mejores condiciones a tus necesidades. Te ayudamos con todos los trámites haciéndolo un proceso transparente, más sencillo, fácil y rápido.

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