La subrogación de la hipoteca: Todo lo que debes saber

Cuando firmamos una hipoteca con una entidad financiera, posiblemente las condiciones que se firmaron dejan de ajustarse a las necesidades cambiantes y la situación económica un tiempo después. Lo que muchos no saben es que existe la posibilidad de volver a ajustar esas condiciones iniciales y se hace mediante una subrogación. En aHipoteques os explicamos a continuación todo lo que debes saber sobre esta.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

En una hipoteca intervienen dos partes, el acreedor que es la entidad que presta el dinero y el deudor que es el que solicita la hipoteca o préstamo.

La subrogación  de una hipoteca  es un tipo de novación, es decir, es la modificación de alguno de sus factores pasando la hipoteca de la entidad o cliente inicial a otro.

Puede darse el caso que las condiciones acordadas inicialmente con una entidad financiera ya no se ajusten a las necesidades actuales o darse el caso que tengas intención de comprar una vivienda que ya tiene una hipoteca y la quieras heredar. En cualquiera de los dos casos, la opción a barajar es la de llevar a cabo una subrogación y volver a acordar las condiciones.

Tipos de subrogación

Hay dos tipos de subrogación dependiendo del cambio a realizar:

• Subrogación de acreedor. Es un cambio en la entidad que presta el dinero, es decir, una nueva entidad es la que toma la posición de acreedor en el crédito y, por lo tanto, percibirá de manera íntegra el préstamo.
• Subrogación de deudor del préstamo. En este tipo, el que cambia es el titular del préstamo por otro nuevo que será quien lo asuma, sin necesidad de cancelarlo y formalizarlo de nuevo. De esta manera el cliente puede beneficiarse de una modificación de las condiciones y plazos de amortización.

Se suele dar en la compra-venta de inmuebles. En este tipo hay unas limitaciones estipuladas:

• El comprador no puede elegir la entidad bancaria a la que pagarle la hipoteca inicialmente. Lo que sí podrá solicitar una subrogación de acreedor más adelante.
• Se acepta la hipoteca tal como te la presentan, es decir, no se pueden solicitar cambios de negociación de las condiciones pactadas con la entidad.
• Dado que los gastos de subrogación están contemplados dentro de la legalidad, no se pueden reclamar.

Gastos asociados

La subrogación, independientemente del tipo, tiene varios gastos asociados implícitos, que son:

• Comisión de subrogación. Este se firmó en el momento de iniciar la hipoteca y se trata de un porcentaje de dinero que cobra la antigua entidad bancaria al nuevo titular de la hipoteca al hacer el cambio. Suele estar entre el 0,5% los primeros cinco años de hipoteca y a partir del sexto del 0,25%.
• Gestoría. Costes por la tramitación de la documentación y otras gestiones.
• Notario. Se encarga de dejar reflejado por escrito las nuevas condiciones del acuerdo y suele ser entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente.
• Registro de la propiedad. La inscripción de la nueva hipoteca con sus nuevas condiciones y entidad bancaria que realiza el préstamo. Son el 50% sobre los gastos de notaría.
• Tasación. En el caso de que la nueva entidad bancaria quiera revisar el valor del inmueble y todo lo que lo rodea como el cumplimiento de la normativa urbanística o su estado.

Novación vs subrogación

Tanto la novación como la subrogación son modificaciones en el acuerdo inicial de un préstamo, pero el factor que les diferencia es aquello que se cambia en cada una.

En una novación, se modifican las condiciones del acuerdo hipotecario sin cambiar de entidad ni de titular, es decir, se puede pedir una modificación del tipo de interés, el índice de referencial, solicitar ampliaciones de capital o del plazo de amortización, o bien reducirlo; estas opciones no existen en una subrogación. Los gastos de novación suelen ser menores, pero aún así hay que tenerlos en cuenta antes de solicitarla y negociarlo con la entidad financiera.

Como ya os hemos explicado, en la subrogación se cambia las condiciones de contrato sustituyendo una persona o entidad por otra. Es un buen momento para planteárnosla cuando los gastos del préstamo hipotecario superan a los gastos por novación. En el caso de una subrogación de acreedor, antes de solicitarla deberías mirar qué condiciones te ofrece tu entidad con una novación y el cálculo de la relación entre el gasto y la situación de mejora que suponen. En una subrogación de deudor, hay que tener que sale más económica la cancelación de una hipoteca y, por lo tanto, la formalización de un nuevo acuerdo.

Motivos por los que subrogar o novar mi hipoteca

Los principales motivos por los cuales se suele decidir hacer una subrogación o novación, y por lo tanto los diferentes términos que se quieren renegociar son los siguientes:

• Cláusulas abusivas. En el caso de considerar alguna de las cláusulas inicialmente pactadas como abusivas, esta sería la manera de poder eliminarlas.
• Intereses hipotecarios. En varias ocasiones te puedes encontrar con que el tipo de interés acordado inicialmente ya no se ajusta a tus necesidades o te parece menos ventajoso. Por eso, la decisión de cambiar de un interés fijo a uno variable, o viceversa, es otro motivo bastante recurrido para hacer una subrogación. Para saber más sobre los diferentes tipos de interés te recomendamos el artículo “Diferencia entre Hipoteca fija, mixta o variable”.
• Plazo de reembolso. Tanto para alargar como para acortar el plazo de pago del préstamo. Otro concepto que va relacionado al plazo de reembolso es el cuadro de amortización a partir del cual podemos ver y decidir si queremos pagar antes o alargar el pago. Para entenderlo mejor os recomendamos leer el artículo “Cuadro de amortización. Qué es y cómo saber cuándo amortizar tu hipoteca”.
• Vinculación y comisiones. Aquellos productos que se ofrecen o imponen sistemáticamente al contratante de una hipoteca (como seguros o domiciliaciones de la nómina o del pago) y otras comisiones se pueden modificar o eliminar en este nuevo acuerdo.

Ante cualquiera de estas situaciones, lo que sin duda recomendamos es contar con un especialista del sector que te asesore.

En aHipoteques os ofrecemos toda nuestra ayuda con total transparencia, un estudio de vuestro caso de manera gratuita y con la garantía de encontrar las mejores condiciones adaptadas a tu situación y necesidades. 

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