Hay varias cosas que debes saber antes de pedir tu hipoteca tal y como explicamos en otro artículo, pero también hay un requisito obligatorio esencial y es la tasación de la vivienda que se va a comprar. Al pedir un préstamo hipotecario, la entidad financiera exigirá haber llevado a cabo previamente una tasación hipotecaria. En este artículo, desde aHipoteques os explicamos por qué, el proceso de tasar un inmueble para garantía hipotecaria y todo lo que le envuelve.

¿Qué es la tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria consiste en un informe de valoración con la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario independientemente del valor por el cual se realiza la operación de compraventa.

La entidad financiera exige una tasación hipotecaria oficial para determinar el precio real del inmueble y así confirmar de forma segura la cantidad de dinero que puede prestar al que solicita la financiación. Por otro lado, también es la manera en la que podrán saber si el precio que pide el propietario por el inmueble va acorde con su valor real.

No es importante únicamente en la compraventa de una vivienda sino que también se debe tener en cuenta en la valoración de los bienes de una herencia o al utilizar una vivienda como aval. Además, en caso de plantearte pedir un aval, quizá pueda interesarte nuestro artículo “Dificultades para encontrar un aval bancario”.

¿Qué debemos tener en cuenta?

Lo primero que debemos saber es el propósito de la tasación para definir la metodología y limitaciones de valoración dentro de la normativa legal determinada que se aplicará.

Es decir, existen tasaciones con un fin hipotecario o aquellas que se llevan a cabo únicamente por conocer el valor del inmueble para establecer el precio de venta en el mercado. Las tasaciones hipotecarias vienen reguladas por una normativa pública que determina unos parámetros técnicos concretos.

Dónde conseguir el valor catastral

Cómo conseguir el valor catastral dependerá de si eres el propietario del inmueble o no. En caso de ser el propietario puedes conocerlo de manera inmediata mediante las siguientes opciones:

1- Mediante el recibo del IBI. Como propietario tienes la obligación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de manera anual y con su recibo puedes conocer el valor catastral. En caso de no disponer de dicho recibo puedes solicitarlo en el Ayuntamiento o acceder a él de manera online.

2- Mediante la oficina de Catastro. Puedes hacer una llamada telefónica a la oficina de Catastro en la que solo deberás facilitarles la referencia catastral para que te informen del valor de tu vivienda.

3- Sede Electrónica de Catastro. Insertando la referencia catastral en la casilla indicada en su servicio online conocerás de manera instantánea el valor catastral del inmueble en cuestión. Esta es la forma más cómoda y efectiva de conocer dicho valor.

4- Visita las oficinas de Catastro o del Ayuntamiento de tu municipio. Ir directamente a sus oficinas para que te informen.

Validez de una tasación

Es importante añadir que un informe es válido únicamente por 6 meses dado que el mercado inmobiliario siempre está en constante cambio y se considera que en este plazo de tiempo el interesado en la compra del inmueble pueda negociar con la entidad financiera y obtener el préstamo que necesita para adquirir la vivienda. 

¿Qué es un valor hipotecario?

El valor hipotecario es un valor que viene determinado por una tasación con el fin de comerciar un inmueble. Este valor debe cumplir los requisitos de ser sostenible en el tiempo, prudente y probable en el sector inmobiliario al que pertenece; es decir, debe ser un valor que vaya acorde con las características del inmueble y su ubicación, además de haber sido estudiado con detenimiento teniendo en cuenta todo lo que le envuelve, lo que hará que se mantenga en el tiempo.

¿Qué factores influyen en la tasación?

Los factores en los que se fija el tasador se basan en los siguientes parámetros:

• El estado general del inmueble. Su antigüedad, estado de conservación y reformas.
• La distribución y metros cuadrados de los que dispone la vivienda.
• Orientación y aislamiento. Si se encuentra orientado hacia el norte o sur influye en su valor ya que será más o menos calurosa y hará variar la luz natural que entre.
• Estado del edificio en el que se encuentra el inmueble.
• Su ubicación concreta y lo que le rodea. Si se trata de una zona bien comunicada, con todos los servicios, si tiene una urbanización con jardines, piscina o garaje, etc. 

Otro factor que tendrá en cuenta será la información recogida del estudio y análisis de la zona en la que se encuentra el inmueble comparándolo con otras viviendas y conociendo así la situación del mercado.

¿Quién hace la tasación?

Esta tasación la encarga la entidad financiera pero va a cargo de los futuros compradores e intervienen dos figuras clave en el proceso: el tasador y la sociedad de tasación. 

El profesional tasador varía en función del tipo de inmueble a valorar pero deben poseer una titulación que corrobore su experiencia en el sector de la edificación y conocimientos tanto en el mercado inmobiliario como acerca de los reglamentos aplicables en el momento de la tasación. Este se encargará de la valoración del inmueble. 

Por otro lado nos encontramos la Sociedad de Tasación que consiste en una empresa privada regulada y homologada por el Banco de España. Esta sociedad dota de más transparencia y objetividad al proceso y evita que toda la responsabilidad recaiga en una única persona asegurándose del cumplimiento de todos los reglamentos.

Riesgos de una tasación

El resultado de la tasación que se lleva a cabo conlleva unos riesgos. Al tasar una vivienda, en ocasiones se puede dar que no coincida el precio de compraventa con el de la tasación y en el momento en que el banco estudie la concesión de la hipoteca, cogerá como referencia el valor más bajo de los dos. No es que un resultado u otro sea mejor o peor para el comprador pero conlleva unas consecuencias.

-Si es inferior

Las entidades financieras suelen limitar sus préstamos al 80% del precio de tasación peor cuando el valor que el tasador da a la vivienda se encuentra de manera significativa, lo más seguro es que no te concedan el préstamo hipotecario. Esto se debe al pensamiento que tienen los bancos de que en caso de embargar la vivienda, si esta tiene un valor de mercado inferior, ellos sacarían menos dinero por la venta del inmueble.

En este caso, el comprador, si quisiera vender a corto plazo, vendería a un precio inferior al que lo compró y en caso de embargo por impago, el inmueble no cubriría la deuda hipotecaria.

-Si es superior

Por otro lado, cuando sucede a la inversa, algunos bancos podrían prestar incluso más del 80% del valor de compraventa, pero siempre sin superar el 80% del valor de la tasación. En este caso, el comprador podrá conseguir una mayor financiación pero debe tener en cuenta que esto implicará unas mensualidades superiores y una situación de más riesgo en el caso de tener un empeoramiento en su situación económica. 

Comprender el concepto de tasación hipotecaria y su importancia es sencillo pero el proceso y sus riesgos pueden ponernos en situaciones más complejas, por eso es importante tener a alguien que te asesore y te acompañe en todo el camino que lleva hasta la adquisición de la vivienda de tus sueños.

Por eso en aHipoteques te ofrecemos nuestra ayuda y asesoría, haciendo de ese camino una experiencia más sencilla y clara.

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