Cuando te dispones a comprar una vivienda es importante conocer todo lo que esta conlleva, lo que le rodea, su funcionamiento y condiciones. Una vez meditada y tomada la decisión pasamos a firmar el contrato de arras. Como se trata de un paso muy importante en el proceso de compra del inmueble, desde aHipoteques os queremos informar de todo lo que debes saber.

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras consiste en el precontrato privado que se firma entre el comprador y el vendedor del inmueble antes de formalizar el contrato de compraventa. Con este se reserva el derecho de compra y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de la compra de la vivienda.

Quién firma el contrato de arras

Como ya hemos dicho, los que firman el contrato de arras son el comprador y el vendedor de la vivienda.

En cuanto a la firma del contrato de arras, si el comprador es una pareja, debemos saber de qué tipo de régimen se trata. Si es un matrimonio en régimen de gananciales, bastará con la firma de uno de los dos miembros de la pareja que firmará en representación. Si por lo contrario, se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o de una pareja que no haya contraído matrimonio, firmarán ambos.

Contenido del contrato de arras

En este documento se incluyen los siguientes puntos:

• Datos identificativos del comprador y vendedor.
• Descripción de la vivienda.
• Precio final del inmueble.
• Cantidad de dinero entregado por el comprador como señal o anticipo.
• Plazo para formalizar la compra definitiva del inmueble a través del contrato de compraventa.
• Reparto de gastos.

Importe a pagar

El importe pagado con el contrato de arras se descuenta del precio final de la vivienda pero no viene legalmente determinada una cantidad. Aún así, suele encontrarse entre el 5 y el 15% sobre el precio de venta de la vivienda.

En el caso del plazo de formalización de la compraventa, tampoco viene legalmente determinado sino que lo acuerdan ambas partes y suele tratarse de un periodo de entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.

Qué tipos de contrato de arras hay

Existen tres tipos de contrato de arras que establecen normas jurídicas en el caso que una de las partes cambie de opinión y no se lleve a cabo la compraventa de la vivienda.

• Arras confirmatorias. Garantizan que la compraventa se llevará a cabo. Se entregan como anticipo del precio total de la vivienda de manera que, si una de las partes no cumple, se puede exigir el cumplimiento del contrato y, por lo tanto, la venta de la vivienda; o bien, el cumplimiento de las condiciones previamente determinadas, como el pago de una indemnización.
• Arras penales. Exigen y sirven como garantía de cumplimiento del contrato, y en caso de incumplimiento por alguna de las partes, la indemnización de daños y prejuicios.
• Arras penitenciales o arras de desistimiento. Facilitan que tanto el comprador como el vendedor puedan renunciar al contrato de compraventa. De esta manera, si quién renuncia es el comprador, este pierde el anticipo; y si es el vendedor quién se echa atrás, este deberá pagar el doble del anticipo al comprador.

Qué sucede si se rompe el contrato

Como indica el punto anterior, en función del tipo de contrato firmado, hay consecuencias diferentes en el caso de que alguna de las partes lo rompa, pero en conclusión, todos pasan por el pago de indemnizaciones por daños y prejuicios, además de la devolución de la cantidad pagada o el doble- si el que se echa atrás es el vendedor-, o bien, la pérdida de la señal entregada por parte del comprador si es este el que, finalmente, decide no formalizar la compra.

Por otro lado, existe una manera de recuperar la totalidad de la señal entregada en el contrato de arras en el caso de que el comprador se eche atrás. Solo podrá recuperar dicha cantidad si se da lugar lo que se conoce como Vicio Oculto. Estos son desperfectos o defectos graves de una vivienda, que inicialmente no eran visibles y no era posible conocerlos en el momento de la compra.

Lógicamente, este Vicio Oculto debe tratarse de algo grave, no visible ni manifiesto y que no pueda deducirse por parte del comprador. Además, estos defectos debían existir previamente a la compraventa de la vivienda, por lo tanto a la firma del contrato.

Qué pasa si la entidad financiera no me da la hipoteca

Se podría dar el caso de que hayas llevado a cabo el contrato de arras y que posteriormente, la respuesta de la entidad financiera frente a la concesión de la hipoteca sea negativa, es decir, que finalmente el banco no te da la hipoteca.

Hasta ahora, en este caso, bajo el mandato del Tribunal Supremo y la normativa recogida en el Código Civil, en el caso de no recibir la financiación, el comprador perdería aun así las arras entregadas y al no poder hacer frente al pago de la totalidad del precio, se deberá cumplir las consecuencias acordadas en el contrato de arras. Por lo tanto, el comprador perderá ese pago inicial y, además, se verá en la obligación de pagar la indemnización en cuestión.

Esto se debe a que esta situación no la comprende como algo sobrevenido o repentino, sino que la situación y las condiciones deben ser estudiadas previamente. Por lo tanto el comprador debe solicitar información en la entidad financiera para conocer hasta que cantidades podría llegar a obtener.

Aún así en este último año fue aprobado por ley, la recuperación del dinero pagado en el contrato de arras en el caso en que dicho contrato estuviese vinculado a la concesión de la hipoteca. Por lo tanto, si el contrato está vinculado a esta condición, si el banco no te concediese finalmente el préstamo, podrías recuperar el dinero ya pagado.

Actualmente, nos encontramos frente una situación económica distinta a todo lo que hemos visto antes y es más importante que nunca estar bien asesorados por especialistas de confianza que solucionen todas tus dudas, sobre todo tratándose de una gestión de tal importancia.

En aHipoteques os respondemos a todas vuestras preguntas y luchamos por conseguir la hipoteca que más se ajuste a tus necesidades y que te da acceso a la vivienda de tus sueños.

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