Todo lo que debes saber si quieres donar a un hijo una vivienda con hipoteca

Las herencias en vida cada vez son más habituales entre padres e hijos. Cada vez está más extendida la idea que el momento de ayudar a los hijos es cuando éstos se tienen que emancipar o cuando tienen hijos pequeños y, por lo tanto, necesitan de mayor ayuda económicamente.

Uno de los escenarios más plausibles es el de donar una vivienda comprada en su día como una inversión y que aún queda una pequeña parte de la hipoteca.

Recuerda que desde aHipoteques te podemos asesorar en cualquier duda que tengas referente a tu hipoteca o en caso de la compra de un inmueble.

En cualquier caso, si quieres donar a un hijo una vivienda hipotecada lo más habitual es que el beneficiario subrogue el pago de dicha hipoteca con el pago de las cuotas pendientes, quedando él como único obligado frente al banco que concede dicho préstamo.  

Consideraciones fiscales

Aquí es importante que te asesore un experto fiscal, pues tendrás que tener en cuenta el impuesto de sucesiones… pero tenemos una buena noticia para ti. La ley de Impuesto de Sucesiones te permite deducir las deudas que tenga el inmueble donado, como podría ser en este caso, la carga hipotecaria. Según el artículo 17 de la ley 29/1987, es importante que se haya asumido el compromiso de pagar dicha hipoteca.

A nivel fiscal también tenemos que tener en cuenta el mero hecho de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso también la ley contempla que sólo se pague por el valor de la deuda hipotecaria asumida y no el valor total del inmueble. Recuerda que también el ITP lo fija cada comunidad autónoma.

No tenemos que olvidar que toda esta operación de subrogación hipotecaria tiene que estar autorizada por el banco. De un lado, éste tiene que liberar al donante de la obligación de tener que pagar la hipoteca y, por el otro, aceptar que el beneficiario subrogue el préstamo y, por lo tanto, asuma el pago de las cuotas restantes de la hipoteca.

Gastos derivados de la subrogación

Como cualquier subrogación también tienes que tener en cuenta estos gastos que ya te comentamos anteriormente en un artículo de nuestro blog.

• Comisión de subrogación. Este se firmó en el momento de iniciar la hipoteca y se trata de un porcentaje de dinero que cobra la antigua entidad bancaria al nuevo titular de la hipoteca al hacer el cambio. Suele estar entre el 0,5% los primeros cinco años de hipoteca y a partir del sexto del 0,25%.
• Gestoría. Costes por la tramitación de la documentación y otras gestiones.
• Notario. Se encarga de dejar reflejado por escrito las nuevas condiciones del acuerdo y suele ser entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente.
• Registro de la propiedad. La inscripción de la nueva hipoteca con sus nuevas condiciones y entidad bancaria que realiza el préstamo. Son el 50% sobre los gastos de notaría.
• Tasación. En el caso de que la nueva entidad bancaria quiera revisar el valor del inmueble y todo lo que lo rodea como el cumplimiento de la normativa urbanística o su estado.

En 2021, se donaron 2.456 viviendas en España, frene a las 1.832 que se dieron en donación en plena pandemia (2020). Por Comunidades Autónomas, Andalucía lidera el ranking de donaciones (591); seguida de la Comunitat Valenciana (392) y de la Comunidad de Madrid (364).

Bonificación entre padres e hijos

Como hemos dicho, aunque la donación se trate de un regalo para el donatario, Hacienda también quiere tu parte del pastel, de ahí el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Aquí es importante conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar. 

Plusvalía municipal e IRPF

Otro impuesto que debe pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, a no ser que se demuestre que el valor del terreno sobre el que está la vivienda es inferior al que tenía cuando lo compró el donante. Es un impuesto local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%). 

Tampoco tendremos que olvidarnos del IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar. En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario. 

En conclusión, es muy legítimo y muy loable que unos padres quieran ayudar a sus hijos y quieran ofrecer su herencia en vida. Desde aHipoteques, te recomendamos que tengas en cuenta todo el capítulo fiscal. Una donación no es un camino de rosas, pero si es entre padres e hijos y hay una parte de la hipoteca pendiente la operación puede resultar mucho más atractiva.

Y, recuerda, en aHipoteques os ofrecemos toda nuestra ayuda con total transparencia y un estudio personalizado de vuestro caso de manera gratuita y con la garantía de encontrar las mejores condiciones del mercado. Y sin tener que acudir de banco en banco.

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