Vicios Ocultos de una vivienda

Cuando compramos una vivienda tenemos que observar todas las variables que la rodean, no solo en cuanto a lo que gestiones se refiere o las condiciones del contrato. También se tienen en cuenta otros elementos como su ubicación, luminosidad, estado de conservación y si requiere de alguna reforma.
Aún así, en numerosas ocasiones nos encontramos con defectos en el inmueble incluso tratándose de una vivienda de nueva construcción que está por estrenar.
En este punto es en el que aparece el concepto de vicios ocultos, el cual os explicamos a continuación de qué se trata, como podemos detectarlos y evitarlos, o bien, como actuar frente a estos. 

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son definidos por el Código Civil como aquellos defectos ocultos que tiene aquel bien que va a ser vendido -ya sea una vivienda o vehículo, por ejemplo-, que la hacen impropia para el uso al que este se destina o la disminuyen, de manera que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Por lo tanto, se trata de la demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en el estado en el que el vendedor había informado al comprador antes de realizar la compraventa, sino que existen otros defectos de gravedad no explícitos.

Requisitos del vicio oculto

En primer lugar, no todos los desperfectos son considerados un vicio oculto legalmente, por lo tanto no todo se puede reclamar en la adquisición de una vivienda, sino que tienen que cumplir las siguientes características:
1. Que se trate de un daño oculto, de ser fácilmente detectable el comprador no tiene derecho a reclamar, o por lo menos, no como vicio oculto.
2. Que sea un daño grave y que de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio o negociado el precio.
3. Que el daño sea previo a la compraventa, por lo que si el vendedor puede probar que ese daño no existía antes de la reclamación, esta no tendrá validez.

Vicios ocultos más habituales

Aunque no haya una lista cerrada de defectos considerados vicios ocultos, sí que podemos destacar los más comunes:
• Problemas de cimentación. Grietas y fisuras suelen aparecer con el paso del tiempo y generalmente a consecuencia de reformas inadecuadas u obras de edificios colindantes, y en ocasiones, por una construcción inicial mal cimentada.
• Acabados defectuosos. Suelos, pinturas y acabados interiores como desprendimientos o abombamientos debidos a una mala colocación o materiales de baja calidad. Estos pueden acabar en otros vicios ocultos como los que vienen a continuación.
• Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras. En general se basan en una mala impermeabilización o deterioro de las tuberías.
• Mal comportamiento térmico-acústico. Problemas en cuanto a la temperatura o ruido derivado de un mal aislamiento.
• Mal funcionamiento del sistema eléctrico. Se trata de una instalación defectuosa u obsoleta, incluyendo interruptores, luces o tomas de corriente.

Posibilidad de reclamación de vicios ocultos

De cumplir los requisitos y ser considerado un vicio oculto, el comprador podrá reclamar contemplando dos opciones.

En primer lugar, la acción redhibitoria, que consiste en el desistimiento del contrato y el reembolso de los gastos ya pagados, y en el caso de que el vendedor conociese dichos desperfectos deberá pagar una indemnización por daños y prejuicios.

Por otro lado, la acción ‘quanti minoris’ que permite rebajar la cantidad del precio tal como lo establezcan los peritos. Esta opción tiene como finalidad restablecer la equidad contractual, siendo, por lo tanto, incompatible con una indemnización complementaria.

Finalmente, el saneamiento, que consiste en la reparación y acondicionamiento de dicho vicio oculto.

Qué hacer y en qué periodo de tiempo reclamar

El tiempo límite establecido para la reclamación de vicios ocultos varía en función del tipo de vivienda, si es nueva o usada. En el caso de las viviendas nuevas nos encontramos con las siguientes garantías:

• Durante el primer año desde la fecha de entrega de la vivienda, se pueden reclamar aquellos daños materiales por defectos de ejecución relacionados con la terminación o acabado de las obras.
• Durante tres años se pueden reclamar aquellos daños causados por una mala construcción o por unas instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad.
• Durante diez años solo se pueden reclamar aquellos vicios ocultos causados por una mala cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos estructurales que afectan de manera directa a la estabilidad del edificio.

En el caso de la vivienda ya usada solo hay un plazo de seis meses para la reclamación de los diferentes vicios ocultos, a no ser que se trate de una vivienda de segundo uso pero de construcción reciente a su vez, en este caso el nuevo comprador está amparado de la misma manera que el primer comprador, manteniendo los plazos de tiempo de una vivienda de nueva construcción que comentábamos anteriormente.

Vicios ocultos en viviendas de alquiler

En el caso de las viviendas de alquiler, la Ley también ampara al inquilino de la misma manera que lo hace con el comprador de una vivienda de segunda mano, con un plazo de seis meses para la reclamación de la reparación de los vicios ocultos de la vivienda.

Situaciones especiales

En multitud de ocasiones el comprador es un profesional experimentado del sector, como puede ser un arquitecto en el caso de la vivienda, por ejemplo. A este se le presuponen unos conocimientos mínimos que le permitiría detectar esas imperfecciones y vicios ocultos de manera más sencilla que otros compradores. En este caso, se puede llegar a considerar que esa experiencia profesional del comprador invalida la apreciación de un vicio oculto, ya que podría tratarse de un defecto previamente detectado.

Cómo detectar vicios ocultos

Para poder detectar correcta y rápidamente los diferentes vicios ocultos puedes ir acompañado de un perito que acredite el perfecto estado de la vivienda, solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones dónde un técnico valora periódicamente que los elementos del inmueble cumplen los requisitos de seguridad legales, preguntar a los vecinos sobre anomalías de inquilinos anteriores, y finalmente, solicitar al dueño la firma de un contrato por vicios ocultos conforme está en buen estado.

Ante cualquier situación o duda, en aHipoteques siempre recomendamos que contactéis con un profesional del sector que pueda ayudaros, quién podrá evitar posibles errores.

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